Relația dintre proprietarul de teren agricol și arendaș ar trebui să fie una de parteneriat și încredere reciprocă. În practică însă, tot mai mulți fermieri proprietari se confruntă cu situații în care arendașul nu mai plătește chiria stabilită, ignoră notificările amiabile și continuă să exploateze terenul fără a-și respecta obligațiile contractuale. Această situație nu doar că te privează de venituri legitime, dar îți poate afecta și dreptul de a beneficia de subvenții APIA sau de a folosi terenul în mod productiv. În acest ghid complet, îți explicăm pas cu pas ce drepturi ai, ce proceduri legale trebuie să urmezi, cum să notifici corect arendașul, cum să recuperezi banii și terenul, și cum să eviți astfel de probleme în viitor.
Contextul: De Ce Apar Situațiile de Neplată în Arenda Agricolă
Contractele de arendă agricolă sunt extrem de răspândite în România. Conform datelor APIA, peste 40% din terenul agricol cultivat este exploatat de arendași, nu de proprietari direcți. Această realitate economică creează și vulnerabilități juridice.
Cauzele Frecvente ale Neplății
Problemele cu plata arendei pot apărea din mai multe motive:
Dificultăți financiare reale ale arendașului: Recolta slabă din cauza secetei, prețuri scăzute la cereale, costuri ridicate cu inputurile (motorină, îngrășăminte) pot pune arendașul în imposibilitate de plată temporară.
Speculație și oportunism: Unii arendași mizează pe faptul că proprietarii nu vor acționa în instanță din cauza costurilor, timpului sau necunoașterii procedurii legale. Exploatează terenul și încasează subvențiile, dar amână la nesfârșit plata arendei.
Dispute asupra clauzelor contractuale: Uneori, arendașul contestă modalitatea de calcul a arendei (mai ales când aceasta este stabilită în produse agricole) sau condițiile de plată, creând dispute care blochează plata.
Schimbări în exploatație: Arendașul poate decide să părăsească agricultura sau să reducă suprafața cultivată, dar nu comunică acest lucru proprietarului și nu restituie terenul, lăsând arenda neplătită.
Incapacitate juridică sau insolvență: În cazuri extreme, arendașul intră în insolvență (procedură simplificată sau faliment), ceea ce complică semnificativ recuperarea banilor.
Consecințele Neplății pentru Proprietar
Dacă nu acționezi prompt, neplata arendei poate genera:
Pierderi financiare directe: Venituri cuvenite, neîncasate pentru unul, doi sau chiar trei ani.
Imposibilitatea de a arenda altcuiva: Cât timp contractul cu arendașul neplătitor este în vigoare și acesta nu a fost evacuat, nu poți încheia legal un nou contract cu altcineva.
Pierderea subvențiilor: Dacă arendașul declară terenul la APIA pe numele lui, dar nu îți plătește arenda, tu pierzi atât banii din chirie, cât și dreptul la subvenții.
Degradarea terenului: Un arendaș care nu își respectă obligațiile financiare adesea neglijează și obligațiile de întreținere a terenului, lăsând sol degradat, invadat de buruieni sau erodat.
Prescripția dreptului de a pretinde plata: Dacă nu acționezi la timp, riscă să se prescrie dreptul tău de a cere banii (prescripție de 3 ani).
Tipuri de Contracte de Arendă și Implicații Juridice
Înainte de a trece la procedurile de recuperare, este esențial să înțelegi ce tip de contract ai încheiat, deoarece acest lucru influențează direct modul de acțiune.
Contract de Arendă Autentificat Notarial
Ce înseamnă: Contractul a fost semnat în fața notarului public și înregistrat în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare (când este cazul) sau cel puțin are forma autentică notarială.
Avantaje MAJORE pentru proprietar:
Titlu executoriu direct: Conform art. 666 alin. (1) lit. b) din Codul de Procedură Civilă, actul autentic notarial care conține o obligație de dare sau de a face constituie titlu executoriu. Aceasta înseamnă că, pentru recuperarea sumei de bani (arendei), nu mai este neapărat necesară o acțiune în instanță prealabilă – poți merge direct la executor judecătoresc pentru executare silită.
Forță probantă deplină: Contractul face dovada perfectă a obligațiilor arendașului. Nu poate contesta ușor existența sau cuantumul datoriei.
Înregistrare în registre publice: Contractul autentificat poate fi înregistrat și la ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară), ceea ce asigură opozabilitate față de terți (nimeni nu poate pretinde că nu știa de arendă).
Contract Sub Semnătură Privată, Înregistrat la Consiliul Local
Ce înseamnă: Contractul a fost semnat între părți (proprietar și arendaș) fără notar, dar a fost înregistrat la Primărie (Consiliul Local) conform art. 17 din Legea nr. 16/1994 privind contractul de arendare.
Avantaje:
Dată certă: Înregistrarea la Primărie conferă contractului dată certă, ceea ce înseamnă că nu poate fi antedatat sau contestat ca fake.
Titlu executoriu (cu limitări): Conform Legii 16/1994, art. 17 alin. (3), contractele de arendă înregistrate la Consiliul Local constituie titluri executorii pentru obligațiile de plată a arendei. Aceasta înseamnă că, teoretic, ai putea merge direct la executor fără proces, dar în practică multe instanțe de executare cer totuși o hotărâre judecătorească definitivă pentru executarea obligațiilor accesorii (predarea terenului, daune-interese).
Opozabilitate: Contractul înregistrat este opozabil terților și poate fi folosit ca probă solidă în instanță.
Contract Sub Semnătură Privată, NEÎNREGISTRAT
Ce înseamnă: Contract simplu, pe hârtie, semnat de ambele părți, dar fără autentificare notarială și fără înregistrare la Primărie.
Dezavantaje MAJORE:
NU este titlu executoriu: Nu poți merge direct la executor. Trebuie obligatoriu să obții mai întâi o hotărâre judecătorească definitivă care să constate datoria și să dispună executarea.
Risc de contestare: Arendașul poate contesta mai ușor autenticitatea contractului, poate pretinde că semnătura nu e a lui, poate nega clauzele sau poate invoca nulități formale.
Lipsă dată certă: Fără înregistrare, contractul nu are dată certă, ceea ce poate crea probleme în cazul unor dispute complexe cu mai mulți pretindenți la același teren.
Concluzie practică: Dacă ai un contract neînregistrat și neautentificat, procesul de recuperare va fi mai lung și mai costisitor. Totuși, este posibil să recuperezi totul, doar că va trebui să parcurgi un proces complet în instanță.
Pasul 1: Notificarea de Punere în Întârziere – Obligativitate și Procedură
Înainte de a te adresa instanței sau executorului judecătoresc, legea îți impune să îl notifici pe arendaș despre neîndeplinirea obligațiilor și să îi acorzi un termen rezonabil pentru a remedia situația. Această notificare se numește „punere în întârziere” sau „somație de plată”.
De Ce Este Obligatorie Notificarea
Conform art. 1522 și următoarele din Codul Civil, creditorul (tu, proprietarul) trebuie să îl pună pe debitor (arendaș) în întârziere înainte de a pretinde despăgubiri sau rezilierea contractului. Punerea în întârziere produce efecte juridice importante:
Marchează momentul de la care încep să curgă dobânzile legale sau penalitățile de întârziere;
Deschide calea către rezilierea de drept a contractului (dacă există clauză rezolutorie);
Constituie dovada că ai încercat rezolvarea amiabilă înainte de a merge în instanță.
Fără punerea în întârziere, instanța poate respinge acțiunea ta sau poate reduce cuantumul daunelor-interese.
Cum Transmiți Notificarea
Pentru a avea valoare probantă deplină, notificarea trebuie să îndeplinească anumite condiții de formă:
Metoda 1 – Prin executor judecătoresc (RECOMANDAT):
Executor judecătoresc poate comunica notificarea la domiciliul/sediul arendașului și întocmește un proces-verbal de comunicare care face dovada primării.
Cost: aprox. 50-150 lei, în funcție de tariful executorului.
Avantaj: Dovada este incontestabilă.
Metoda 2 – Scrisoare recomandată cu confirmare de primire și conținut declarat:
Trimiți notificarea prin Poșta Română, bife: „recomandat”, „confirmare primire” (AR), și „conținut declarat”.
Când declari conținutul, menționezi pe formular: „Notificare privind neplata arendei conform contract nr. X”.
Cost: 15-30 lei.
Avantaj: Economic și rapid.
Dezavantaj: Dacă arendașul refuză să ridice scrisoarea, aceasta se întoarce cu mențiunea „nedistribuită/refuzată”, ceea ce totuși face dovada că ai încercat comunicarea.
Metoda 3 – Prin avocat:
Avocatul poate transmite notificarea în numele tău, ceea ce conferă un caracter oficial și poate convinge arendașul să ia situația în serios.
Cost: 200-500 lei în funcție de complexitate.
Observație importantă: NU este suficient să trimiți notificarea prin email sau WhatsApp. Aceste metode nu au valoare probantă deplină în instanță pentru a dovedi punerea în întârziere, cu excepția cazului în care arendașul răspunde explicit recunoscând datoria.
Ce Trebuie Să Conțină Notificarea
Notificarea de punere în întârziere trebuie să fie clară, precisă și să cuprindă:
Identificarea părților: Numele/denumirea completă a proprietarului și a arendașului, adrese, CNP/CUI.
Referința contractului: Număr contract, dată, dacă e înregistrat sau autentificat.
Descrierea obligației neîndeplinite: Suma exactă restantă (pe ani și sezoniere), modalitatea de calcul, dacă arenda era în bani sau produse.
Termenul acordat pentru plată: De regulă 10-15 zile de la primirea notificării (poți acorda și mai mult, dar nu este obligatoriu).
Consecințele neexecutării: Rezilierea contractului, acțiune în instanță, executare silită, daune-interese, cheltuieli de judecată.
Data și semnătura: Notificarea trebuie semnată de tine sau de reprezentantul tău legal (avocat, împuternicit).
Model Complet de Notificare de Punere în Întârziere
Mai jos regăsești modelul pe care l-ai furnizat, pe care l-am îmbunătățit ușor:
NOTIFICARE DE PUNERE ÎN ÎNTÂRZIERE
PRIVIND NEPLATA ARENDEI AGRICOLE
Către: [Numele/Denumirea Arendașului – Persoană fizică sau juridică]
Domiciliu/Sediu: [Adresa completă a arendașului]
CNP/CUI: [Codul numeric personal sau Codul unic de înregistrare]
DE LA: [Numele tău complet – ARENDATOR/PROPRIETAR]
Domiciliu: [Adresa ta completă]
CNP: [Codul tău numeric personal]
REFERITOR LA: Contractul de arendare a terenului agricol nr. [număr contract] din data de [data semnării], având ca obiect terenul în suprafață de [X] hectare, situat în [comuna/orașul, județul], înregistrat la Consiliul Local [Nume Localitate] sub nr. [număr înregistrare]/[data] [SAU autentificat la BNP [Numele Notarului Public], dosar nr. X].
STIMATE DOMNULE / STIMATĂ DOAMNĂ / STIMATĂ SOCIETATE,
Subsemnatul, [Numele tău complet], în calitate de ARENDATOR (proprietar al terenului), vă transmit prezenta notificare prin care vă pun în întârziere cu privire la neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate prin contractul menționat mai sus.
1. OBIECTUL NOTIFICĂRII
Constat că, până la data prezentei ([data curentă]), nu ați achitat contravaloarea arendei datorate pentru următoarele perioade:
- Anul agricol [ex: 2023]: Suma de [sumă] lei [SAU cantitatea de [X kg] produse agricole (grâu/porumb/etc.), echivalent la prețul pieței din [data scadentă] cu [sumă] lei];
- Anul agricol [ex: 2024]: Suma de [sumă] lei [SAU cantitatea de [X kg] produse agricole, echivalent cu [sumă] lei].
TOTAL DEBIT RESTANT: [Sumă totală] lei.
Conform clauzelor contractuale, termenele de plată au fost:
- Pentru anul [2023]: [data scadentă]
- Pentru anul [2024]: [data scadentă]
La aceste sume se adaugă penalități de întârziere calculate conform art. [X] din contract, respectiv [Y]% pe zi de întârziere [SAU dobânda legală remuneratorie și penalizatoare conform art. 1535 Cod Civil], în cuantum de [sumă penalități] lei, calculate până la data prezentei.
TOTAL GENERAL DATORAT (arendă + penalități): [Sumă totală cu penalități] lei.
2. PUNERE ÎN ÎNTÂRZIERE ȘI SOLICITĂRI
În temeiul art. 1522 din Codul Civil, prin prezenta vă somez ca în termen de [10/15] zile calendaristice de la primirea prezentei notificări, să procedați la:
a) Plata integrală a sumelor restante menționate mai sus (arendă + penalități), prin virament bancar în contul IBAN [contul tău bancar], titularul contului [numele tău], deschis la [Banca X], SAU prin plata în numerar la domiciliul meu, cu eliberarea de chitanță;
b) Transmiterea dovezii plății (copie ordin de plată / chitanță) la adresa de e-mail [adresa ta] sau la adresa poștală menționată în antet, în termen de maximum 3 zile de la efectuarea plății.
3. CONSECINȚE JURIDICE ALE NEEXECUTĂRII
Vă aducem la cunoștință că, în cazul în care nu veți da curs solicitării noastre în termenul acordat, mă văd obligat să uzez de toate mijloacele legale pentru protejarea intereselor mele legitime, respectiv:
a) Rezilierea de drept a contractului de arendare, în baza clauzei rezolutorii (pact comisoriu) prevăzute la art. [X] din contract [DACĂ EXISTĂ ASTFEL DE CLAUZĂ], fără a mai fi necesară intervenția instanței, cu obligația dumneavoastră de a elibera imediat terenul;
SAU (în lipsa pactului comisoriu):
a) Sesizarea instanței de judecată competente cu o acțiune în rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor esențiale, conform art. 1551-1556 Cod Civil, cumulată cu cereri de:
- Obligarea la plata debitului restant (arendă + penalități/dobânzi);
- Obligarea la predarea terenului în starea inițială, liber de orice sarcini;
- Obligarea la plata daunelor-interese pentru folosința nejustificată a terenului și pentru eventualele degradări;
- Obligarea la plata cheltuielilor de judecată (taxe de timbru, onorarii avocat, onorariu expert, etc.).
b) Executarea silită a contractului (având în vedere că acesta constituie titlu executoriu conform legii [DACĂ CONTRACTUL E AUTENTIFICAT SAU ÎNREGISTRAT]), prin solicitarea unui executor judecătoresc pentru:
- Poprirea conturilor bancare;
- Sechestrul bunurilor mobile și imobile;
- Urmărirea altor venituri ale dumneavoastră.
c) Sesizarea APIA pentru clarificarea situației subvențiilor aferente terenului arendat, în cazul în care ați solicitat și încasat plăți directe fără a-mi achita arenda cuvenită.
d) Solicitarea cheltuielilor de judecată și de executare, inclusiv onorariile avocatului și executorului judecătoresc, taxe de timbru, taxe de expertiză, etc., pe care le voi recupera integral de la dumneavoastră.
4. CLAUZA REZOLUTORIE (PACT COMISORIU)
[DACĂ CONTRACTUL CONȚINE CLAUZĂ REZOLUTORIE, ADAUGI:]
Vă reamintesc că, conform art. [X] din contractul de arendă, în cazul neachitării arendei la termen, contractul se reziliază de drept, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, cu obligația dumneavoastră de a elibera imediat terenul. Prezenta notificare constituie act de exercitare a dreptului de reziliere și vă somaț să predați terenul în termen de [10/15] zile de la primirea acesteia.
5. INVITAȚIE LA REZOLVARE AMIABILĂ
Cu toate acestea, pentru a evita procedurile litigioase costisitoare și consumatoare de timp pentru ambele părți, vă invit să luați legătura cu mine la numerele de telefon [telefon] sau la adresa de e-mail [email], în vederea identificării unei soluții amiabile de regularizare a situației (eșalonare a plății, compensare cu servicii agricole, sau reziliere amiabilă a contractului cu predarea terenului).
Vă rugăm să tratați această situație cu maximă seriozitate și să acționați conform obligațiilor legale și contractuale asumate.
Cu respect,
Data: [Data trimiterii]
Semnătura:
[Semnătura olografă]
Numele în clar:
[Numele tău complet]
CNP:
[CNP-ul tău]
Telefon:
[Numărul tău de telefon]
E-mail:
[Adresa ta de e-mail]
ANEXE (dacă este cazul):
- Copie contract de arendă
- Extrase de carte funciară
- Dovezi ale comunicărilor anterioare (email-uri, SMS-uri)
- Calcul detaliat al penalităților
Recomandări importante pentru proprietar:
Păstrează o copie a notificării și a dovezii de expediere/comunicare (chitanța poștală cu AR, procesul-verbal al executorului).
Calculul în bani: Chiar dacă arenda a fost stabilită în produse agricole (de exemplu, 800 kg grâu/ha), dacă nu ai primit produsele, în notificare trebuie să soliciți contravaloarea lor în bani, calculată la prețul pieței de la data scadenței sau de la data notificării (prețul de referință APIA sau bursa de cereale).
Pactul comisoriu: Verifică cu atenție dacă în contract există o clauză care spune explicit că „contractul se reziliază de drept, fără intervenția instanței, în cazul neachitării arendei”. Dacă există, menționează acest lucru în notificare și exercită rezilierea prin simpla notificare. Dacă nu există, va trebui să mergi în instanță pentru reziliere.
Pasul 2: Acțiunea în Instanță – Rezilierea Contractului și Recuperarea Sumelor
Dacă termenul acordat în notificare expiră și arendașul nu a plătit și nici nu a răspuns pozitiv solicitării tale, următorul pas este să te adresezi instanței judecătorești.
Instanța Competentă
Conform Codului de Procedură Civilă, acțiunile privind drepturi reale imobiliare (inclusiv contractul de arendă asupra unui teren) sunt de competența judecătoriei în circumscripția căreia este situat imobilul (terenul). Chiar dacă arendașul locuiește în alt județ, depui acțiunea la judecătoria de la locul terenului.
Exemplu: Terenul este în comuna Fântânele, județul Iași → Judecătoria Iași.
Ce Soliciți în Cererea de Chemare în Judecată
Cererea ta trebuie să cuprindă mai multe capete de cerere (solicitări cumulate):
- Rezilierea contractului de arendă pentru neîndeplinirea obligațiilor de plată, conform art. 1551-1556 din Codul Civil.
- Obligarea arendașului la plata sumelor restante reprezentând arendă pentru perioadele respective, cu actualizarea la indicele de inflație (dacă este cazul) și cu dobânda legală/penalizările de întârziere.
- Obligarea arendașului la predarea terenului în starea inițială, liber de orice sarcini, culturi sau ocupări.
- Obligarea la plata daunelor-interese pentru:
- Folosința nejustificată a terenului după expirarea termenului contractual sau după reziliere;
- Eventuale degradări ale terenului (sol erodat, teren invadat de buruieni, lipsă lucrări de întreținere);
- Pierderea de șanse (de exemplu, dacă din cauza ocupării abuzive nu ai putut arenda terenul altuia la un preț mai bun).
- Obligarea la plata cheltuielilor de judecată (taxă de timbru, onorar avocat, onorar expert agro-pedolog dacă a fost necesar, taxe copii, taxe citații, etc.).
Probele Necesare
Pentru a câștiga procesul, trebuie să dovedești:
Existența contractului de arendă: Contractul original sau copie legalizată, cu dovada înregistrării/autentificării.
Neîndeplinirea obligației de plată: Lipsa dovezilor de plată din partea arendașului. Dacă ai emis facturi/chitanțe, prezentă-le ca neachitate. Poți solicita și interogarea arendașului în fața instanței pentru a recunoaște datoria.
Punerea în întârziere: Dovada transmiterii notificării (chitanță poștă cu AR, proces-verbal executor).
Cuantumul datoriei: Calcul detaliat al sumelor (arendă + penalități), cu referire la clauzele contractuale și la prețurile de piață (dacă arenda era în produse).
Starea terenului (pentru daune): Dacă soliciți daune pentru degradare, vei avea nevoie de o expertiză agro-pedologică dispusă de instanță sau realizată de un expert autorizat care să constate starea terenului.
Dreptul de proprietate: Extras de carte funciară actualizat, care să dovedească că ești proprietarul terenului.
Durata Procesului
Un proces în primă instanță pentru rezilierea contractului de arendă și obligarea la plată poate dura:
În cazuri simple (fără contestări majore, fără expertiză): 6-12 luni.
În cazuri complexe (cu expertiză, martori, contestări): 12-24 luni.
Dacă pârâtul (arendașul) face apel, procesul se prelungește cu încă 12-18 luni.
Important: Pe durata procesului, arendașul continuă să dețină terenul. De aceea, este esențial să soliciți instanței măsuri asigurătorii (sechestru asigurator pe bunurile arendașului) pentru a te asigura că vei putea executa hotărârea.
Pasul 3: Executarea Silită – Recuperarea Banilor și Evacuarea
După ce ai obținut o hotărâre judecătorească definitivă (sau dacă ai un contract care constituie titlu executoriu), trebuie să apelezi la un executor judecătoresc pentru a pune în aplicare hotărârea.
Ce Este Executarea Silită
Executarea silită este procedura prin care se realizează de către executor judecătoresc, prin forța statului, obligațiile stabilite printr-un titlu executoriu (hotărâre judecătorească, contract autentificat, etc.), atunci când debitorul (arendașul) refuză să le îndeplinească de bună voie.
Etapele Executării Silite
Etapa 1: Depunerea Cererii de Executare Silită
Mergi la executorul ales cu:
- Hotărârea judecătorească definitivă (cu mențiunea „irevocabilă” și certificat de executorie eliberat de instanță);
- Contractul de arendă (original sau copie legalizată);
- Actul de identitate;
- Extras de carte funciară actualizat;
- Datele de identificare ale arendașului (adresă, CNP/CUI).
Executorul deschide un dosar de executare silită și îți calculează onorariul (taxele de executare).
Etapa 2: Somare de Plată
Executorul îi trimite arendașului o somare în care îi solicită să îndeplinească de bună voie obligațiile stabilite prin hotărâre (să plătească sumele și să elibereze terenul), într-un termen de 15 zile.
Dacă arendașul plătește în acest termen, executarea se încheie. Dacă nu plătește, se trece la urmărirea efectivă.
Etapa 3: Urmărirea Bunurilor și Veniturilor Arendașului
Executorul începe identificarea bunurilor mobile și imobile ale arendașului, precum și a conturilor bancare și veniturilor pe care le are.
Metode de urmărire:
Poprirea conturilor bancare: Executorul solicită băncilor blocarea conturilor arendașului și transferul sumelor către tine, până la acoperirea debitului.
Sechestrul bunurilor mobile: Executorul se deplasează la domiciliul/sediul arendașului și inventariază bunurile care pot fi valorificate (tractoare, combine, mașini, echipamente agricole, etc.).
Valorificarea bunurilor imobile: Dacă arendașul are proprietăți imobiliare (case, terenuri), acestea pot fi sechestrate și vândute la licitație publică.
Poprirea veniturilor din salarii, pensii, subvenții: Dacă arendașul este angajat sau primește subvenții APIA, executorul poate popri aceste venituri.
Etapa 4: Vânzarea la Licitație
Bunurile sechestrate sunt vândute la licitație publică organizată de executor. Din suma obținută se plătește mai întâi creanța ta, apoi cheltuielile de executare.
Etapa 5: Evacuarea Fizică de pe Teren
Pentru a-ți recupera terenul, executorul emite o încheiere de evacuare și stabilește o dată pentru evacuarea fizică a arendașului de pe teren.
Cum decurge evacuarea:
Executorul, însoțit de tine (creditorul), se deplasează la teren la data stabilită.
Dacă arendașul refuză să plece sau opune rezistență, executorul solicită sprijinul forțelor de ordine (Jandarmerie sau Poliție), care asigură evacuarea.
Se întocmește un proces-verbal de evacuare, prin care se constată că arendașul a fost evacuat și terenul ți-a fost predat.
Dacă pe teren mai sunt culturi ale arendașului (porumb, grâu), executorul le inventariază și le pune sub sechestru pentru valorificare, sau ți le predă ție cu deducerea contravalorii din creanță.
Important: Evacuarea forțată se face doar în prezența executorului și a forțelor de ordine. NU încerca niciodată să îl evacuezi singur pe arendaș, deoarece aceasta constituie infracțiune (ultraj sau tulburare de posesie) și vei avea probleme penale.
Cât Durează Executarea Silită
Dacă arendașul are bunuri și conturi bancare accesibile: 3-6 luni pentru recuperarea sumelor.
Dacă arendașul este greu de urmărit (nu are bunuri valorificabile, conturi goale): Poate dura 12-24 luni sau chiar mai mult.
Evacuarea fizică: De obicei, se realizează în 1-3 luni de la deschiderea dosarului de executare.
Terenul Este Degradat sau Neîntreținut
Dacă, la recuperarea terenului, constați că acesta a fost neglijat (invadare cu buruieni perene, sol compactat, erodat, lipsă lucrări de bază), poți solicita despăgubiri suplimentare:
Expertiză agro-pedologică: Soliciți instanței numirea unui expert care să constate starea terenului și să evalueze costul refacerii acestuia la starea inițială.
Obligarea la plata costurilor de refacere: Instanța îl va obliga pe arendaș să îți plătească contravaloarea lucrărilor necesare (arat adânc, nivelări, defrișare buruieni, etc.).
Daune-interese pentru pierderea de valoare: Dacă terenul s-a depreciat (de exemplu, solul a fost erodat grav), poți cere daune echivalente cu pierderea de valoare a proprietății.
Prevenție: Cum Să Eviți Problemele cu Arenda în Viitor
Cel mai bun mod de a te proteja împotriva situațiilor de neplată este să iei măsuri preventive încă de la încheierea contractului.
Verificarea Arendașului
Înainte de a semna un contract de arendă, verifică arendașul:
Verifică reputația: Întreabă alți proprietari din zonă dacă au avut contracte cu acel arendaș și cum s-a comportat. In comunitațile mici reputația contează.
Verifică bonitatea: Dacă arendașul este SRL, verifică situația financiară a firmei (bilanț contabil, cifră de afaceri, profit/pierdere) pe site-ul Ministerului Finanțelor (mfinante.gov.ro).
Clauzele de Protecție în Contract
Un contract bine redactat te protejează mult mai bine decât orice procedură juridică ulterioară. Asigură-te că contractul conține:
Clauză rezolutorie expresă (pact comisoriu): „Contractul se reziliază de drept, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, în cazul neachitării arendei la termen. Rezilierea operează prin simplă notificare scrisă transmisă de arendator.”
Penalități de întârziere clare: „Pentru fiecare zi de întârziere în plata arendei, arendașul datorează o penalitate de 0,1%-0,5% pe zi din suma restantă.”
Interdicție de subarendare: „Arendașul nu poate subarenda sau subconcesiona terenul fără acordul scris al arendatorului. Încălcarea acestei prevederi atrage rezilierea de drept a contractului.”
Obligații de întreținere precise: „Arendașul se obligă să mențină terenul în stare corespunzătoare, să efectueze lucrări de întreținere (combaterea buruienilor, îngrășăminte de bază, etc.), iar la încetarea contractului să predea terenul în stare cel puțin egală cu cea inițială.”
Acces la teren pentru verificări: „Arendatorul are dreptul să verifice, fără preaviz, starea terenului și modul de exploatare. Refuzul arendașului de a permite accesul constituie încălcare gravă a contractului.”
Autentificarea și Înregistrarea Contractului
Înregistrează-l la Consiliul Local pentru dată certă și opozabilitate.
Alternative la Procesul de Judecată: Mediere și Tranzacție
Procesele de judecată sunt lungi, costisitoare și stresante. Dacă arendașul este de bună credință și are într-adevăr dificultăți financiare temporare, poți încerca soluții alternative:
Medierea
Ce este: Medierea este o procedură alternativă de soluționare a conflictelor, în care un mediator profesional (persoană neutră, autorizată) facilitează comunicarea dintre părți și le ajută să găsească o soluție acceptabilă pentru ambele.
Avantaje:
- Rapidă (de obicei 1-3 ședințe de mediere, câteva săptămâni)
- Ieftină (cost mediere: 200-800 lei, împărțit între părți)
- Confidențială (nu devine publică ca un proces)
- Flexibilă (puteți găsi soluții creative: eșalonare plată, compensare cu servicii, predare parțială teren, etc.)
Termenul de Prescripție: NU Aștepta Prea Mult!
Un aspect crucial pe care mulți proprietari îl ignoră este prescripția extinctivă a dreptului de a cere plata arendei.
Ce Este Prescripția
Prescripția extinctivă este pierderea dreptului de a pretinde în instanță executarea unei obligații, ca urmare a neexercitării acestui drept într-un anumit termen prevăzut de lege.
Termenul de Prescripție pentru Arendă
Conform art. 2517 din Codul Civil, termenul general de prescripție este de 3 ani de la data la care creanța a devenit scadentă.
Exemplu: Arenda pentru anul 2023 era scadentă la 15 noiembrie 2023. Termenul de prescripție începe să curgă de la această dată și se împlinește la 15 noiembrie 2026. Dacă până la 15 noiembrie 2026 nu ai introdus o acțiune în instanță sau nu ai întrerupt prescripția, pierzi dreptul de a mai pretinde plata arendei pentru 2023.
Cum Se Întrerupe Prescripția
Prescripția se întrerupe (adică termenul de 3 ani începe să curgă din nou de la zero) prin:
Sesizarea instanței: Depunerea cererii de chemare în judecată întrerupe prescripția.
Recunoașterea datoriei de către debitor: Dacă arendașul recunoaște în scris (email, SMS, act sub semnătură privată) că datorează suma, prescripția se întrerupe.
Punerea în întârziere: Transmiterea notificării de punere în întârziere întrerupe prescripția.
Important: După fiecare întrerupere, prescripția începe din nou să curgă pentru 3 ani. De aceea, chiar dacă ai trimis o notificare în 2024, dacă apoi nu faci nimic până în 2027, prescripția se va împlini din nou.
Sfat Esențial
NU amâna demararea procedurilor! Dacă ai arendă neplătită de peste 1 an, începe procedura de notificare și, dacă nu primești plata, acționează în instanță cât mai repede. Fiecare zi care trece te apropie de prescripție și îți micșorează șansele de recuperare.
Întrebări Frecvente (FAQ)
1. Pot să îl dau afară pe arendaș singur, fără instanță, dacă nu plătește?
NU! Evacuarea fără hotărâre judecătorească sau fără intervenția executorului este ilegală și constituie infracțiune (tulburare de posesie, ultraj). Chiar dacă ai dreptate, trebuie să urmezi procedura legală. Singura excepție este dacă ai în contract o clauză rezolutorie expresă (pact comisoriu) și ai transmis notificarea de reziliere – în acest caz, contractul încetează de drept, dar evacuarea fizică tot trebuie făcută de executor.
2. Dacă contractul de arendă nu este autentificat, pot totuși să recuperez banii?
Da, poți recupera banii, dar procesul va fi mai lung. Va trebui să obții mai întâi o hotărâre judecătorească definitivă care să constate datoria și să dispună plata, apoi să mergi la executor pentru executare silită. Dacă contractul era autentificat sau înregistrat, ai fi putut sări peste procesul de judecată și merge direct la executor.
3. Contractul de arendă a expirat, dar arendașul nu pleacă și nu plătește. E mai simplu să îl dau afară?
Nu neapărat. Chiar dacă contractul a expirat, arendașul poate invoca continuarea tacită a contractului sau poate pretinde că aveți un nou acord verbal. Totuși, faptul că contractul a expirat îți facilitează argumentația în instanță. Trebuie totuși să îl notifici și să obții o hotărâre de evacuare.
4. Pot să fac compromis și să accept mai puțini bani, dar să recuperez terenul repede?
Da, este o strategie practică. Poți negocia cu arendașul o tranzacție prin care renunți la o parte din sumă în schimbul predării imediate a terenului și plății rapide a restului. Asigură-te că tranzacția e în scris și, dacă e posibil, autentificată notarial.
5. Pot să trec pe teren și să iau cu forța recolta arendașului ca plată pentru arendă?
NU! Aceasta este infracțiune. Chiar dacă arenda era stabilită în produse agricole, nu poți să iei singur recolta. Trebuie să urmezi procedura legală: notificare, proces, executare silită, iar executorul va pune sechestru pe recoltă și ți-o va preda legal.
6. Executorul judecătoresc poate să îmi ia și mie bunuri dacă arendașul nu are?
NU! Executorul urmărește doar bunurile debitorului (arendașului), nu ale tale. Tu ești creditorul (cel care are de primit), nu debitorul. Singurul lucru pe care îl plătești tu sunt onorariile executorului (din avans), dar acestea le recuperezi de la arendaș la finalul executării.
7. Dacă arendașul moare, pot să cer banii de la moștenitori?
Da, moștenitorii arendașului răspund pentru datoriile acestuia, dar numai în limita valorii bunurilor moștenite. Dacă moștenitorii au acceptat moștenirea sub beneficiu de inventar sau au renunțat la moștenire, nu vei putea recupera nimic. Dacă au acceptat pur și simplu moștenirea, vei putea urmări bunurile moștenite.
Resurse Utile și Link-uri Conexe
Pentru informații suplimentare despre subvenții agricole și sprijinul financiar pentru fermieri, consultă:
- Calculator Subvenții APIA 2026: Calculează rapid ce subvenții poți primi pentru terenul tău [link către https://subventii-apia.com/calculator-subventii-apia-2026-calculeaza-exact-cat-vei-primi-pe-hectar/]
- Ghidul Complet Subvenții APIA 2025-2026: Informații detaliate despre toate schemele de sprijin și cum să le accesezi [link către https://subventii-apia.com/subventiile-apia-2025-ghidul-complet-al-platilor-pe-hectar-si-calendarul-pentru-2026/]
- Legislație oficială: Codul Civil (Legea nr. 287/2009), Legea nr. 16/1994 privind contractul de arendare, Codul de Procedură Civilă – disponibile pe www.legislatie.just.ro
Concluzie: Acționează Prompt și Strategic
Neplata arendei este o situație frustrantă și stresantă, dar legea română oferă proprietarilor de terenuri agricole instrumente juridice solide pentru a-și recupera atât drepturile, cât și banii. Cheia succesului constă în a acționa prompt, metodic și conform procedurii legale.
Principiile de bază pe care să le reții:
Notifică imediat: Nu lăsa situația să se agraveze. La prima întârziere semnificativă, transmite o notificare formală de punere în întârziere.
Documentează totul: Păstrează copii ale tuturor comunicărilor, contractelor, dovezilor de expediere. Acestea vor fi probele tale în instanță.
Nu lua legea în propriile mâini: Chiar dacă ai dreptate, evacuarea sau confiscarea pe cont propriu sunt infracțiuni. Folosește procedurile legale.
Consultă un avocat specializat: Un specialist în drept civil/imobiliar îți poate economisi timp, bani și nervi, maximizând șansele de recuperare.
Preveniția este cea mai bună strategie: Un contract bine redactat, autentificat, cu clauze de protecție și cu verificarea arendașului înainte de semnare, te ferește de 90% din probleme.
Acționează înainte de prescripție: Nu lăsa să treacă cei 3 ani de prescripție. Odată prescris dreptul, recuperarea devine imposibilă.
Situațiile de neplată a arendei sunt, din păcate, din ce în ce mai frecvente în contextul economic actual. Mulți proprietari renunță să își recupereze drepturile de frică de costuri, de proceduri complicate sau de timp pierdut. Însă, renunțând, îi încurajezi pe arendașii de rea-credință și creezi un precedent periculos.
Acționând ferm, legal și strategic, nu doar că îți protejezi patrimoniul, dar contribui și la crearea unui climat de seriozitate și responsabilitate în relațiile de arendă agricolă din România. Terenul tău este munca ta, moștenirea ta, viitorul tău – merită să lupți pentru el cu toate mijloacele legale.
Mult succes în recuperarea drepturilor tale și să ai parte de arendași serioși și de încredere în viitor!
📊 CALCULEAZĂ ACUM CÂT VEI PRIMI ÎN SUBVENȚII APIA 2026!
Folosește calculatorul nostru gratuit pentru a afla exact ce sume îți revin pe hectar și pe animal!